查看原文：李兆基辞世后：香港地产商步入黄昏？一个旧时代的结束？ - 端传媒
从李兆基的商业王国，到多年来引发的收地争议，一窥香港地产商与官方之间的矛盾共生关系。
香港恒基兆业地产创办人，人称“四叔”的李兆基在今年3月17日逝世，享年97岁，4月27日于香港殡仪馆设灵。他的丧礼云集了香港多位政商界人士，在殡仪馆对面的球场则安排了公众悼念区，大型祭坛的中央，白色鲜花簇拥著李兆基的遗照。
在一般印象及外媒眼中，李兆基是投资有道的成功商人，亦是慷慨解囊的慈善家。90年代，他一度登上《福布斯》杂志全球富豪榜第4位，目前排名第60位。他一手创立的恒基兆业是香港四大主要地产商之一，业务包览物业、酒店、百货、能源等。截至目前，恒基兆业及其掌控的另外6家上市企业，总市值达2556.53亿港元。另一方面，李兆基创立各种基金，数十年为中港及海外大学改善教学设施和设立奖学金，据恒基声明称，历年捐款数以十亿元计。
但他建立其商业王国的手法，在部分香港人眼中甚具争议。自1973年创立恒基兆业开始，李兆基可谓穷尽一切手段搜集地皮。恒基坐拥全港最多农地，在收地发展期间，被指剥夺及污染香港乡郊土地资源，亦与当地居民纠纷超过20年。另一方面，恒基透过中介例如田生地产——一家惹人非议的旧楼购并公司，涉嫌以激进手法“说服”业主迁出。连同香港政府对地产商的政策倾斜，对香港楼市及经济的垄断，恒基被视为“地产霸权”一员，于政商界具巨大影响力。
近年，情势似乎有变。有别于香港及西方传媒，数家中国媒体报导李兆基逝世时，均提及香港地产商步入黄昏，又提到李嘉诚在巴拿马港口交易的风波。这仿佛折射了李兆基，以及其他香港地产商的共同命运：因香港的独特地位，他们乘势而起且呼风唤雨的时代，在政治变局以后正面临考验。
商业王国
1928年2月20日，李兆基生于广州顺德的金舖世家，自小经营理黄金、兑币生意。据其传记所载，他善心算，懂分辨黄金成色；这些技能助他于1948年前往香港，在中环文咸东的金铺挂单买卖时，赚取第一桶金。
李兆基的商业成功，除其才能及慧眼，与中国时势发展密不可分。时年正值国共内战，携黄金南下港澳的水客和商人如过江之鲫，撑起香港的黄金交易市场。1949年中华人民共和国成立，局势依然动荡，来港人口不断攀升，连带工商厦及居住需求急升。
1958年，他与胡兆炽、黄少轩等8人成立永业企业公司，正式进军地产发展。永业在香港岛及九龙兴建各类物业，率先推行“分层出售，十年分期”的付款计划，方便未能全额付款的客户入市。这手法有别于当年卖出整幢楼房，一次付清帐款的传统。
及后近20年，中国陷入混乱。大跃进、大饥荒、文化大革命，一连串动乱令逃离中国大陆的人口有增无减，香港的住屋需求更为殷切。李兆基先是联同郭得胜和冯景禧在1963年创立新鸿基企业有限公司，即现时四大发展商之一新鸿基地产的前身，于三年内建成逾20座大厦。
1973年，李兆基自立门户，创立恒基兆业地产有限公司。他的发展重心，由兴建物业拓展至搜罗地皮。他先是利用乙种换地权益书（Letter B）——一种英治时代港府为节省现金，同时可征收大量新界土地以应对急切房屋需求的换地制度，权益书持有人若有5平方呎被收回农地，可换取2平方呎的未来建筑用地。
发展商接触地主、收集权益书，以低成本换得不少土地。恒基大手收购并囤积新界农地，目前持有约4500万平方呎农地，是拥有最多农地储备的发展商，几乎是另外两家发展商新鸿基和新世界的总和。
另一方面，他透过中介公司，例如田生地产等在大角咀、大坑等地区集体收购旧楼，再重建为面积小的住宅单位。1960年代，他前往温哥华探望移民加拿大的冯景禧时，忽发奇想，于北美设立分行，刊登广告，专门收购华侨的在港物业。
除了地产发展，李兆基亦将其版图延伸至其他业务，例如中华煤气、香港小轮、仁安医院等。尤其是中华煤气，李兆基垄断了香港煤气市场。早于1995年，香港消费委员会已发表报告，指其利润远高于合理水平。
2004年，他开始专注股票市场，尤其是投资中资股票，获利极丰，一度被称为“香港巴菲特”或“亚洲股神”。乃至2008年金融海啸期间投资失利，曾自认是“冒牌股神”。
2019年5月，90岁的李兆基宣布退休，交棒两名儿子李家杰及李家诚。